Как выбрать компанию для строительства СИП-дома, которая не облажается
В интернете есть сотни рекомендаций о том, как выбрать строителей. Но никто не даёт пошаговой инструкции, как найти компанию, которая не накосячит и не выпотрошит ваш бюджет.
Можно собрать список компаний, позвонить в каждую и везде получить однотипные ответы о том, что именно они являются лидерами в своей области, а после уже обратится в ту, где голос менеджера был приятнее.
А можно предпринять следующие шаги, которые создадут равные условия для подрядчиков и отфильтруют ненужных. Я буду опираться на выбор подрядчика, специализирующегося на строительстве домов из СИП-панелей, так как эта технология наиболее близка мне и по ней я могу привести конкретные примеры.
Можно собрать список компаний, позвонить в каждую и везде получить однотипные ответы о том, что именно они являются лидерами в своей области, а после уже обратится в ту, где голос менеджера был приятнее.
А можно предпринять следующие шаги, которые создадут равные условия для подрядчиков и отфильтруют ненужных. Я буду опираться на выбор подрядчика, специализирующегося на строительстве домов из СИП-панелей, так как эта технология наиболее близка мне и по ней я могу привести конкретные примеры.
И не загонит вас в пожизненный кредит
Денис Бедный
Строю СИП-дома с 2015 года
Шаг первый: создайте равные условия для расчета стоимости
Это нужно, чтобы предоставить строителям одинаковые исходные данные. Предположим, что вы уже нашли свой идеальный дом, знаете какая в нём будет планировка и как он будет выглядеть снаружи. Это хорошо, но недостаточно.
Если вы отправите эти картинки в десять компаний, то получите десять разных расчётов с разбросом цены в 50% и больше. Эти расчёты никак вам не помогут, и не дадут никакой информации о том, из чего компания складывает цену — мало исходных данных. Каждый будет использовать свои конструктивные особенности и считать так, как ему удобно и выгодно.
Пример: две компании, занимающиеся строительством домов из СИП-панелей могут рассчитать стоимость одного дома без чёткого тех. задания совершенно по-разному. Одна компания в качестве расчёта может взять панели на пол первого этажа толщиной 224 мм и закладным брусом 100×200 мм, а другая — панели толщиной 174 мм и закладной доской 50×150. Разница в стоимости может перевалить за сто тысяч рублей. При этом обе компании выполнят запрос по расчёту.
Таких нюансов при расчёте стоимости одного дома великое множество, поэтому для объективного понимания цены нужно чётко формулировать запрос на расчёт. В идеале — иметь конструктивный проект с рассчитанными нагрузками и перечнем всех материалов.
Если вы отправите эти картинки в десять компаний, то получите десять разных расчётов с разбросом цены в 50% и больше. Эти расчёты никак вам не помогут, и не дадут никакой информации о том, из чего компания складывает цену — мало исходных данных. Каждый будет использовать свои конструктивные особенности и считать так, как ему удобно и выгодно.
Пример: две компании, занимающиеся строительством домов из СИП-панелей могут рассчитать стоимость одного дома без чёткого тех. задания совершенно по-разному. Одна компания в качестве расчёта может взять панели на пол первого этажа толщиной 224 мм и закладным брусом 100×200 мм, а другая — панели толщиной 174 мм и закладной доской 50×150. Разница в стоимости может перевалить за сто тысяч рублей. При этом обе компании выполнят запрос по расчёту.
Таких нюансов при расчёте стоимости одного дома великое множество, поэтому для объективного понимания цены нужно чётко формулировать запрос на расчёт. В идеале — иметь конструктивный проект с рассчитанными нагрузками и перечнем всех материалов.
Пример хорошего запроса
В 2016 г. нам попал на расчет небольшой одноэтажный дом, проект весьма интересный. Запрос выглядел следующим образом:
Планировка и внешний вид присланного дома
Евгений
Прошу рассчитать стоимость проектирования и строительства данного дома с учетом небольших изменений.
В расчетах учесть:
Фундамент — винт. сваи, геодезии нет.
Наружные стены и потолок предусмотреть из СИП панели 174 мм.
Внутренние стены каркасные с заполнением утеплителем и обшивкой из гипрока.
Стены высотой 2800 мм.
Пол — СИП панель 224 мм.
Крыша как в начальном проекте, холодная, покрытие — битумная черепица.
Используемые пиломатериалы предусмотреть принудительной (камерной) сушки.
Окна ПВХ, двухкамерный стеклопакет.
Дверь металл., китайская.
В расчетах учесть:
Фундамент — винт. сваи, геодезии нет.
Наружные стены и потолок предусмотреть из СИП панели 174 мм.
Внутренние стены каркасные с заполнением утеплителем и обшивкой из гипрока.
Стены высотой 2800 мм.
Пол — СИП панель 224 мм.
Крыша как в начальном проекте, холодная, покрытие — битумная черепица.
Используемые пиломатериалы предусмотреть принудительной (камерной) сушки.
Окна ПВХ, двухкамерный стеклопакет.
Дверь металл., китайская.
На моей памяти это один из самых хорошо сформулированных запросов на расчет стоимости дома. Заказчик отправил такой запрос в несколько компаний, но даже в этом случае не получил четкого понимания стоимости. Разница в цене составляла 30%: кто-то предлагал построить дом за 2 миллиона кто-то за 1,7; мы предложили цену 1,56 млн.
Видя такой разброс, заказчик решил сначала составить детальный проект АР+КР и уже на его основе уточнять полученные коммерческие предложения, чтобы увидеть цены в одинаковых условиях.
Мы посоветовали независимое архитектурное бюро и спустя три недели заказчик вернулся уже с готовыми разделом КР проекта, после чего процедура запроса цен повторилась, но уже с четким перечнем необходимых критериев, используемых материалов и единого конструктивного решения.
В результате заказчик получил несколько расчетов уже приближённых к реальности. Мы снова предложили самую выгодную цену и через 3 месяца дом был готов.
Видя такой разброс, заказчик решил сначала составить детальный проект АР+КР и уже на его основе уточнять полученные коммерческие предложения, чтобы увидеть цены в одинаковых условиях.
Мы посоветовали независимое архитектурное бюро и спустя три недели заказчик вернулся уже с готовыми разделом КР проекта, после чего процедура запроса цен повторилась, но уже с четким перечнем необходимых критериев, используемых материалов и единого конструктивного решения.
В результате заказчик получил несколько расчетов уже приближённых к реальности. Мы снова предложили самую выгодную цену и через 3 месяца дом был готов.
Кстати вот он. Проект «Горки»
Вывод
Для предоставления равных условий расчета потребуется разработанный раздел КР проекта. Это наиболее точные исходные данные, но только в том случае, если вы точно определились с проектом и не планируете вносить корректировки. Если вы ещё сомневается в проекте, а стоимость необходимо узнать — составьте максимально точное техническое задание для расчета. Чем точнее оно будет, тем меньший разброс цен вы получите.
Шаг второй: сделайте выборку подрядчиков
После того как вы создали равные исходные условия расчета, требуется найти подрядные организации и разослать запросы на расчет стоимости. В интернете вы найдете нужное количество специализирующихся организаций. Также можно задействовать социальные сети или обратиться к строительным порталам, на которых опубликуют ваше задание, а исполнители смогут его открыть.
Приведу пример того, как я пользуюсь поиском необходимой услуги или подрядчика:
В прошлом году на проекте «Вартемяги» нам потребовалось спроектировать и смонтировать систему автоматического полива участка. Мы не занимаемся такими работами, но заказчик очень хотел, что бы именно мы взяли эту задачу на контроль и нашли исполнителя.
Приведу пример того, как я пользуюсь поиском необходимой услуги или подрядчика:
В прошлом году на проекте «Вартемяги» нам потребовалось спроектировать и смонтировать систему автоматического полива участка. Мы не занимаемся такими работами, но заказчик очень хотел, что бы именно мы взяли эту задачу на контроль и нашли исполнителя.
Схема полива территории для проекта Вартемяги
При поиске я всегда стараюсь найти специалистов или компании с узкой специализацией. Так сложилось, что я не доверяю универсалам, готовым и плитку положить и шторы подшить.
После одного дня поиска по самым стандартным запросам (автополив, оборудование для полива участка и т. д.) нашлось множество сайтов, объявлений на авито и профилей в соц. сетях, которые как продавали оборудование, так и производили проектирование и монтаж на участке. В дальнейшем мы их отфильтровывали таким же способом, о котором и написана эта статья.
После того, как вы составили перечень компаний и выписали контакты, подготовьте универсальное письмо с просьбой рассчитать стоимость строительства. К письму приложите техническое задание или КР-проект и укажите адрес участка, чтобы вам указали точную стоимость с учётом доставки материалов, а также указали сроки изготовления и строительства дома.
В ответ вы получите сметы и коммерческие предложения на строительство вашего дома. После этого вам потребуется внимательно ознакомится с каждой сметой.
После одного дня поиска по самым стандартным запросам (автополив, оборудование для полива участка и т. д.) нашлось множество сайтов, объявлений на авито и профилей в соц. сетях, которые как продавали оборудование, так и производили проектирование и монтаж на участке. В дальнейшем мы их отфильтровывали таким же способом, о котором и написана эта статья.
После того, как вы составили перечень компаний и выписали контакты, подготовьте универсальное письмо с просьбой рассчитать стоимость строительства. К письму приложите техническое задание или КР-проект и укажите адрес участка, чтобы вам указали точную стоимость с учётом доставки материалов, а также указали сроки изготовления и строительства дома.
В ответ вы получите сметы и коммерческие предложения на строительство вашего дома. После этого вам потребуется внимательно ознакомится с каждой сметой.
В абсолютно идеальном мире, где никто не врёт, не халтурит и проводятся честные выборы, можно было бы выбрать самую низкую стоимость, так как условия вы задали одинаковые и качество дома должно получится у всех тоже одинаковое. Но не спешите :-)
Сравните, учтены ли все условия, указанные вами в техническом задании. Часто случается, что по душевной доброте компании добавляют или убирают какие-то пункты или пропускают мимо ушей.
Если исходные условия были максимально полными, то разброс цен на строительство у вас будет не большим и можно выбрать пул компаний, с которыми стоит продолжить общение и фильтрацию.
Наверняка будут предложения, в которых стоимость слишком занижена. Объяснить это можно только плохими материалами, не соответствующими требованиям, так как ни одна компания или человек не будут работать за бесплатно или себе в убыток.
И, наоборот, могут попадаться предложения с сильными завышениями. Тут уже ситуация связана не с материалами, а с жадностью или раздутыми бюджетами на рекламу, за которую в итоге и платите вы.
Оптимальней всего выбрать 3−5 подрядчиков (разброс цены может быть ±10%). К этому пункту можно вернуться, если выбранный подрядчик не пройдет дальнейшие шаги нашей фильтрации.
Если исходные условия были максимально полными, то разброс цен на строительство у вас будет не большим и можно выбрать пул компаний, с которыми стоит продолжить общение и фильтрацию.
Наверняка будут предложения, в которых стоимость слишком занижена. Объяснить это можно только плохими материалами, не соответствующими требованиям, так как ни одна компания или человек не будут работать за бесплатно или себе в убыток.
И, наоборот, могут попадаться предложения с сильными завышениями. Тут уже ситуация связана не с материалами, а с жадностью или раздутыми бюджетами на рекламу, за которую в итоге и платите вы.
Оптимальней всего выбрать 3−5 подрядчиков (разброс цены может быть ±10%). К этому пункту можно вернуться, если выбранный подрядчик не пройдет дальнейшие шаги нашей фильтрации.
Шаг третий: экскурсии и проверка качества материалов
На мой взгляд, следующий шаг самый интересный и информативный, так как требует личного присутствия на объектах. По итогам последнего шага вы получили сметы и сделали отбор по подрядчикам, которые вам наиболее всего понравились. Теперь стоит посмотреть на их работы в деле.
Это значит, что не стоит ехать в выставочный дом или заранее заготовленный объект, который показывают всем. Там вы не сможете увидеть реальное положение дел. И уж тем более не стоит ориентироваться только на красивые фотографии в Инстаграм.
Ехать нужно на объекты, которые в момент поездки находятся в стадии строительства. Посетите хотя бы два таких объекта у одного подрядчика, такие объекты являются сердцем любой строительной организации.
Даже если вы ничего не понимаете в строительстве, общая картина и понимание уровня профессионализма компании у вас точно сложатся.
Это значит, что не стоит ехать в выставочный дом или заранее заготовленный объект, который показывают всем. Там вы не сможете увидеть реальное положение дел. И уж тем более не стоит ориентироваться только на красивые фотографии в Инстаграм.
Ехать нужно на объекты, которые в момент поездки находятся в стадии строительства. Посетите хотя бы два таких объекта у одного подрядчика, такие объекты являются сердцем любой строительной организации.
Даже если вы ничего не понимаете в строительстве, общая картина и понимание уровня профессионализма компании у вас точно сложатся.
На что стоить обратить внимание на таких осмотрах:
1. На качество материалов и на то, как они хранятся на участке: укрываются ли они от осадков.
2. Порядок на участке. Это чуть ли не самый важный пункт. Если у организации порядок в управлении, то и на объекте будет порядок. Если же нет, то участок будет похож на свалку из досок, брезента и отходов строительства.
3. Строительный персонал. Сделать даже поверхностную оценку работы бригады с первого посещения будет сложно, но попытаться стоит. Достаточно просто посмотреть насколько слаженно работают и общаются строители между собой. Существует множество анекдотов про выпивающих строителей, и к сожалению, в каждой шутке есть доля правды.
4. Опрятность и качество работ. Грубые и явные ошибки можно обнаружить даже не вооруженным глазом. Криво забитый гвоздь или закрученный саморез, очевидные щели между панелями и прочие нестыковки. Именно из таких мелочей и возникает общее восприятие компании и качество работ.
После осмотра наших текущих объектов я всегда рекомендую посетить еще и готовые дома, в которых уже живут люди. По моему мнению, это наилучший способ понять компанию, а заодно хорошая возможность взять обратную связь у людей, которые уже воспользовались услугами.
2. Порядок на участке. Это чуть ли не самый важный пункт. Если у организации порядок в управлении, то и на объекте будет порядок. Если же нет, то участок будет похож на свалку из досок, брезента и отходов строительства.
3. Строительный персонал. Сделать даже поверхностную оценку работы бригады с первого посещения будет сложно, но попытаться стоит. Достаточно просто посмотреть насколько слаженно работают и общаются строители между собой. Существует множество анекдотов про выпивающих строителей, и к сожалению, в каждой шутке есть доля правды.
4. Опрятность и качество работ. Грубые и явные ошибки можно обнаружить даже не вооруженным глазом. Криво забитый гвоздь или закрученный саморез, очевидные щели между панелями и прочие нестыковки. Именно из таких мелочей и возникает общее восприятие компании и качество работ.
После осмотра наших текущих объектов я всегда рекомендую посетить еще и готовые дома, в которых уже живут люди. По моему мнению, это наилучший способ понять компанию, а заодно хорошая возможность взять обратную связь у людей, которые уже воспользовались услугами.
В идеале: напроситесь посетить уже построенные дома
По итогу таких поездок у вас сложится общая картина о подрядчике. Более того, некоторые под всевозможными предлогами откажутся что-то показывать или делиться контактами заказчиков. Таких я бы сразу исключал из списка потенциальных исполнителей, так как считаю, что открытость компании является показателем её честности, но тут уже решение остается за вами.
По итогам проделанных шагов остается все меньше подрядчиков. Пришло самое время перейти к обсуждению договорных обязательств!
По итогам проделанных шагов остается все меньше подрядчиков. Пришло самое время перейти к обсуждению договорных обязательств!
Шаг четвёртый: договор, условия оплаты и гарантия
Теперь можно запрашивать документы. Основным будет являться договор со всеми приложениями к нему. В идеале договор нужно проверять с независимым юристом, чтобы в нем не было исключающих друг друга пунктов и он имел юридическую силу.
На что обратить внимание при чтении договора:
• Общая стоимость дома
• Сроки строительства
• Обязанности исполнителя и заказчика
• График работ, оплат
• Гарантийные обязательства
Нередко и тут отпадают те, кто не готов проявить гибкость в условиях договора, предоставить должную гарантию или разбить платежи на этапы.
Договорные обязательства — это важный пункт и к нему стоит подходить с полной серьезностью. На словах вам могут пообещать золотой дворец, в договоре прописать просто дворец, а на деле построить дворец из песка. Поэтому нужно, чтобы договор и приложения к нему отражали перечень и качество необходимых материалов.
Всем удачи в выборе надежного подрядчика!
• Сроки строительства
• Обязанности исполнителя и заказчика
• График работ, оплат
• Гарантийные обязательства
Нередко и тут отпадают те, кто не готов проявить гибкость в условиях договора, предоставить должную гарантию или разбить платежи на этапы.
Договорные обязательства — это важный пункт и к нему стоит подходить с полной серьезностью. На словах вам могут пообещать золотой дворец, в договоре прописать просто дворец, а на деле построить дворец из песка. Поэтому нужно, чтобы договор и приложения к нему отражали перечень и качество необходимых материалов.
Всем удачи в выборе надежного подрядчика!
P.S. Присылайте нам проекты на расчёт и записывайтесь на экскурсию. Посчитаем, покажем, расскажем.